Ce que ça rapporte
La rentabilité locative, du filtre de tri au taux qui reste vraiment en poche.
Rendement brutLoyer annuel ÷ prix d'achat. Un filtre de tri, rien de plus.
Rendement netAprès charges, taxe foncière, gestion, assurance et provision travaux.
Rendement net-netAprès impôt : le seul qui corresponde à ce qui reste vraiment.
Cap rateNOI ÷ prix : le rendement du bien, dette et fiscalité mises de côté.
Yield on costNOI projeté ÷ coût total, travaux compris — mesure la création de valeur.
NOIRevenu net d'exploitation : loyers effectifs moins charges, avant dette et impôt.
OERPart des loyers absorbée par les charges d'exploitation.
GRMPrix ÷ loyer annuel brut : en combien d'années de loyer le bien se paie.
Charges d'exploitationLa somme des charges hors remboursement de prêt.
Ce que regarde la banque
Les ratios qui décident du financement — souvent avant le rendement.
DSCRRevenu net ÷ échéance de prêt. Sous 1, l'opération ne se rembourse pas seule.
Debt yieldRevenu net ÷ montant emprunté — robuste au taux et à la durée.
LTVDette ÷ prix : la quotité financée au regard de la valeur.
LTCDette ÷ coût total de l'opération, travaux et frais compris.
Mensualité (PITI)Capital, intérêts, assurance : l'échéance réelle, tout compris.
Coût des intérêtsLe total des intérêts payés sur toute la durée du prêt.
Levier financierDe combien l'emprunt amplifie — ou érode — le rendement des fonds propres.
Valeur après travaux (ARV)La valeur visée une fois la rénovation faite.
Dette initialeLe capital emprunté au départ, base des ratios du prêteur.
Est-ce que ça passe chaque mois
La trésorerie, et les seuils sous lesquels l'opération bascule.
Cash-flow netCe qui entre moins ce qui sort, après impôt — mensuel et annuel.
Cash-on-cashLe rendement de l'argent réellement sorti de votre poche.
Effort d'épargneCe qu'il faut remettre chaque mois quand le cash-flow est négatif.
Point mort locatifLe loyer minimal pour couvrir charges et échéance.
Break-evenLe taux d'occupation sous lequel l'opération devient déficitaire.
Marge de sécuritéDe combien le prix ou le loyer peut se dégrader avant le déficit.
Effet de ciseau fiscalL'année où l'impôt dépasse le cash-flow : le piège de fin de prêt.
Taux de vacanceLa vacance retenue dans le calcul — une hypothèse, affichée et modifiable.
Provision pour travauxLa part mise de côté chaque année pour le gros entretien.
Ce que ça vaudra à la revente
La projection sur votre horizon : plus-value, impôt de cession, patrimoine.
TRILe rendement annualisé de l'opération entière, revente comprise — à 10, 15 et 20 ans.
ROI totalLe gain cumulé rapporté à l'apport, sur toute la durée.
Cash multipleCombien de fois l'apport est récupéré, cash-flows et revente confondus.
Payback de l'apportLe nombre d'années pour récupérer sa mise par le cash-flow.
Plus-value bruteL'écart entre prix de revente et prix d'achat, frais compris.
Plus-value netteAprès abattements pour durée de détention et prélèvements.
Abattements IR & PSLa décote d'impôt qui grandit avec les années de détention.
Amortissements LMNP réintégrésRepris dans la plus-value depuis la loi de finances 2025.
Revente netteCe qui reste en main : valeur moins frais, dette et impôt de plus-value.
Capital rembourséLa part de patrimoine construite par les loyers, pas par votre poche.
Patrimoine netRevente nette plus cash-flows cumulés, à l'horizon choisi.
Patrimoine net en euros constantsLe même, déflaté : sur vingt ans, l'inflation change la lecture.
Coût total d'acquisitionPrix, frais, travaux, meubles : le vrai ticket d'entrée.
Si c'est votre résidence principale
Une logique à part : habiter n'est pas investir.
Coût net d'habiterMensualité et charges de propriétaire, moins le loyer d'un logement équivalent.
Acheter ou louerLe ratio prix / loyer et le nombre d'années pour amortir les frais d'achat.
Pourquoi autant, et pas un seul « bon » chiffre
Aucun indicateur ne décide seul. Le rendement dit ce que ça rapporte, le DSCR si la banque suit, le cash-flow si vous tenez chaque mois, le TRI ce que vaut l'ensemble une fois revendu. Un bien peut être excellent sur l'un et éliminatoire sur l'autre — c'est justement l'écart entre eux qui informe la décision.