Ce deal tient-il la route ?
C'est la question d'ouverture, et l'analyse commence par y répondre : une phrase, trois chiffres — ce que le bien rapporte, ce qu'il coûte chaque mois, où son prix se situe face aux ventes réelles du secteur — et une note d'ensemble. Le détail vient après, pour qui veut vérifier.
Est-ce que ça rapporte, et puis-je le porter chaque mois ?
Deux questions liées. Le rendement dit ce que l'opération dégage une fois tout payé ; le cash-flow dit si elle se finance seule ou réclame un effort d'épargne chaque mois. Un bon rendement qui coûte 300 € de votre poche tous les mois n'est pas le même projet qu'un équilibre à zéro — et l'outil ne confond pas les deux.
La banque suivra-t-elle ?
Un investisseur regarde le rendement ; un prêteur regarde s'il sera remboursé. Les ratios qu'une banque calcule avant de dire oui figurent donc au même niveau que le rendement. Un dossier qui ne passe pas ces seuils ne se finance pas, quel que soit son rendement affiché.
Combien je récupère à la revente ?
Un investissement ne se juge pas à la première année mais à la sortie. Sur l'horizon que vous choisissez, l'outil projette ce qui reste en main une fois le bien revendu et l'impôt de plus-value payé — en euros d'aujourd'hui autant qu'en euros courants, parce que sur vingt ans l'inflation change la lecture plus sûrement que la plupart des hypothèses.
Acheter ou louer, et à quel prix ?
Pour une résidence principale, la vraie question n'est pas le rendement mais le coût réel d'habiter, comparé à ce que coûterait la même location. Pour un investissement, c'est le prix : l'outil calcule celui au-delà duquel l'opération ne tient plus, et de combien vous êtes au-dessus ou en dessous des ventes réelles du secteur.
Et si un coup dur arrive ?
Vacance prolongée, revente plus basse, taux plus haut : l'outil rejoue l'opération dans des scénarios prudents et montre à partir de quand elle bascule. Une opération solide est celle qui survit au scénario médiocre, pas seulement à celui qu'on espère.
Le principe qui tient tout
Chaque réponse dépend d'hypothèses — vacance, travaux, régime fiscal, revalorisation. Elles sont les vôtres, affichées à côté du résultat qu'elles produisent, et modifiables. Vous devez pouvoir refaire le calcul à la main : c'est la condition pour qu'un chiffre serve à décider. La fiscalité, elle, est approchée par un facteur de régime — assez pour comparer des opérations, jamais une déclaration ; dès qu'un cas sort du cadre courant, l'outil le dit plutôt que de faire semblant.